 |
| Cara Kredit Ruko Tanpa Modal |
Anda dapat membeli
rumah/properti dengan menggunakan kredit multi guna (karyawan tidak bisa
menggunakan kredit modal kerja dari bank). Misalnya ada rumah kos/ruko/rumah
usaha dan harganya murah dan menghasilkan setiap bulan. Anda ajukan kredit
multi guna kepada bank dengan mengagunkan properti/rumah anda. Katakan kepada
bank, kredit itu untuk keperluan bebas (multi guna). Dari uang kredit tersebut,
kemudian anda belikan properti rumah. Bila harga rumah yang anda beli adalah
sebesar kredit anda, itu sama artinya anda mendapatkan properti gratis alias
tidak menggunakan uang anda sendiri (tapi uang bank). Dengan cara ini pula,
maka tidak ada kewajiban bagi anda untuk menyediakan uang muka seperti kalau
anda mengajukan KPR. Untuk membayar angsuran tentu saja dari hasil sewa
properti
yang anda beli. Bila anda sudah
tidak mau capek-capek mengangsur, maka setelah harga properti naik, anda bisa
jual kembali. Dengan cara ini maka praktis, sama sekali anda tidak mengeluarkan
uang untuk membeli properti tersebut karena dibiayai bank saat membeli dan
angsurannya dibayar property tersebut. Dan… nikmatnya… saat harga naik, anda
jual dan anda dapat untung ratusan hingga milyaran!
Bagi Pengusaha:
Bila anda sebagai pengusaha,
anda bisa memanfaatkan hutang modal kerja untuk membeli properti tanpa modal
pribadi sama sekali. Caranya, anda mengajukan kredit modal kerja dengan
mengagunkan salah satu properti anda. Setelah mendapatkan kredit modal kerja
(KMK) maka uang KMK itu digunakan untuk membeli properti yang anda inginkan. Syaratnya
tetap sama, cari properti yang murah dan menghasilkan arus kas (sewa/hasil
usaha positif). Untuk membayar angsuran ke bank, anda bisa menggunakan hasil
sewa/usaha dari properti yang anda beli, sehingga kredit ini tidak akan
mengganggu perputaran modal kerja anda. Misalnya anda membeli properti seharga
Rp1 milyar. Properti
ini memberikan arus kas positif
dari sewa sebesar Rp15 juta sebulan. Dengan kredit sebesar Rp1 milyar, maka
bunga yang harus anda bayar per bulan adalah Rp12,5 juta (asumsi bunga 15% per
tahun). Kemudian, setelah anda membeli properti, dalam waktu 1-2 tahun, anda
bisa jual properti ini. Tentu saja setelah harganya naik. Saya yakin, bila saat
anda beli properti itu sudah murah
dibawah harga pasar, maka dalam
waktu 1-2 tahun harga properti anda bisa naik 100%. Maka…….. dengan tanpa modal
sama sekali, anda dalam waktu 1-2 tahun sudah memiliki keuntungan yang
berlipat-lipat hingga milyaran.
1. Strategi Media Billboard
Strategi membeli properti
melalui media billboard ini dilakukan dengan cara sebagai berikut:
Cari properti komersiil (ruko,
gedung kantor, gedung pertemuan dan lainnya) atau pun rumah yang lokasinya
sangat strategis, misalnya di persimpangan atau didekat perempatan jalan raya.
Biasanya, harga properti seperti itu relatif mahal. Namun anda tidak perlu
takut karena hal itu akan bisa diselesaikan dengan baik. Mengapa kita bisa
menggunakan strategi ini? Karena kebutuhan ruang iklan seiring dengan
perkembangan industry dan persaingan bisnis, tentu sangat pesat sekali. Setelah
anda menemukan properti seperti itu dan sudah sepakat harganya serta jangka
waktu pembayarannya, maka anda bisa menawarkan bagian atap atau halaman
properti ini untuk dipasang billboard atau iklan kepada perusahaan advertising
atau langsung kepada perusahaan produk. Yang dimaksud sewa di sini adalah hanya
bagian atap saja atau halaman untuk memasang billboard. Jadi anda masih bisa
menggunakan properti untuk ditinggali atau disewakan. Dengan demikian, anda
akan mendapatkan uang dari:
a. Sewa media billboard.
Besarnya nilai sewa ini
bervariasi, antara 10 – 25% per tahun, tergantung nilai strategic propertinya.
Tidak ada harga yang pasti untuk nilai sewa ini karena tiap lokasi itu unik.
Bahkan nilai sewanya bisa mencapai 30% per tahun
b. Sewa ruangan properti,
antara 5 – 10% per tahun.
Bila anda bisa mendapatkan sewa
media billborad, misalnya 17% per tahun, maka uang ini sudah bisa digunakan
untuk menutup angsuran KPR selama 1 tahun (asumsi bunga bank 13%). Sedangkan
untuk uang muka bisa diselesaikan dari uang sewa ruangan, di tambah dengan
diskon dari penjual yang dapat diperhitungkan sebagai uang muka KPR. Lalu
bagaimana agar dapat mendapatkan sewa media billboard dengan harga yang
optimal?
– Tawarkan kebeberapa
perusahaan advertising atau perusahaan sejenis agar mereka bersaing.
– Dalam surat penawaran,
cantumkan batas waktu penawaran
– Dalam surat penawaran juga
cantumkan nama-nama perusahaan yang anda tawari media billboard, agar mereka
’kepanasan’ dan bersaing. Untuk mendapatkan perusahaan-perusahaan advertising
khususnya billboard, anda bisa jalan-jalan di kota anda dan mencatat nomor
telepon yang biasanya tercantum dibagian bawah billboard. Anda bisa juga cari
diinternet. Anda juga bisa langsung menghubungi perusahaan seperti perusahaan
cellular (Indosat, Axis, Esia, Fren, Telkomsel), perusahaan rokok, dan lainnya.
2. Strategi Media Billboard
& Full Sewa
Strategi ini merupakan
pengembangan dari strategi nomor 7 (Strategi media billboard). Pada strategi
ini, diasumsikan kita bisa mendapatkan sewa billboard full selama 5 tahun dan
sewa properti full selama 5 tahun juga. Apabila ini yang terjadi, maka
sesungguhnya kita bisa mendapatkan properti tanpa KPR dan
tanpa menunggu harga murah (dibawah harga pasar/NJOP).
Perhitungannya sebagai berikut
(asumsi):
Sewa billboard 12% per tahun x
5 tahun = 60%
Sewa properti/ruangan 9% per
tahun x 5 tahun = 45%
Total penghasilan = 105%
(sama dengan harga beli
properti + biaya pajak 5% yang kita tanggung)
Mungkin anda akan bertanya,
”apakah hal ini bisa dilakukan?”
Saya yakin bisa saja hal ini
terjadi. Memang tidak semua properti bisa memenuhi kriteria ini, tapi kalau
kita perhatikan, banyak pengusaha/orang yang bersedia menyewa properti full
bayar dimuka selama 5 tahun. Apalagi, dalam kenyataannya, untuk pemasangan
billboard penyewa sudah mengeluarkan biaya sehingga kemungkinannya sangat kecil
kalau mereka hanya menyewa 1 tahun. Jadi, selalu ada peluang untuk mendapatkan
properti yang menarik seperti itu.
3. Kerjasama dengan Pewaralaba (franchisor)
Anda juga bisa menjalankan
strategi ini untuk mendapatkan properti tanpa modal. Caranya, sebelum anda
mencari properti, anda menghubungi pemilik bisnis waralaba. Katakan kepada
mereka kalau anda bersedia membantu pengembangan bisnisnya dengan cara
menyediakan properti untuk disewakan. Katakan pula kepada pemilik waralaba itu,
bahwa anda siap mencarikan lokasi-lokasi yang strategis kepada terwaralaba
(franchisee). Selanjutnya, anda cari properti yang sesuai dengan keinginan
pewaralaba. Bila ada yang cocok, maka anda bisa sewakan kepada pembeli
waralaba. Biasanya, untuk sewa seperti ini minimal 3 tahun. Dengan asumsi sewa
8% per tahun, maka anda akan mendapatkan 24% dari harga properti. Uang ini
sudah cukup untuk membayar angsuran selama satu tahun KPR. Untuk uang muka (DP)
KPR bagaimana? Anda bisa minta diskon kepada penjual properti dan memasukkan
sebagai uang muka. Untuk
pelunasan KPR tahun kedua dan seterusnya, anda bisa lakukan kombinasi dengan
media billboard seperti yang dijelaskan diatas.
4. Strategi Franchisor Based
Strategi ini cocok untuk anda
yang memiliki bisnis dengan merk terkenal terpercaya dan bisa di franchise-kan.
Strategi ini seringkali di gunakan oleh Mc Donald. McD biasanya membeli
tempat-tempat strategis untuk disewakan kepada franchisee (pembeli
waralaba)-nya. Caranya sebagai berikut:
· Anda cari partner/pemodal yang mau
membeli franchise bisnis anda. Saat ada pemodal yang berminat membeli
franchise, mereka pasti membutuhkan lokasi/ruko/kios atau sejenisnya.
· Anda bisa tawarkan paket franchise
sekaligus lokasinya, dengan menggunakan properti anda. Bila pemodal ini mau
menerima, maka anda cari properti yang sesuai dengan bisnis anda, kemudian anda
beli properti itu.
· Uang mukanya, dari franchise fee,
sedangkan untuk mengangsur KPR dari uang sewa dan royalty fee. Biasanya, uang
sewa ini sudah dibayar 3 tahun, karena itu, uang ini bisa anda manfaatkan
secara optimal.
10. Strategi Take over bisnis
dan propertinya.
Contohnya, ada sebuah SPBU yang
dijual. Saya seringkali menemukan SPBU yang dijual, baik dari iklan di koran
maupun informasi beberapa teman. Anda bisa membeli usaha ini dengan cara take
over (mengambil alih) dari pemiliknya dengan uang bank. Tidak hanya SPBU, masih
banyak bisnisbisnis yang dijual beserta tempat usahanya. Mulai dari bisnis
kecil yang harganya puluhan juta hingga milyaran rupiah. Kembali pada contoh
SPBU, seandainya SPBU di jual seharga Rp2 milyar, kemudian anda yakin bahwa
SPBU itu harganya dibawah pasar (harga pasar Rp3 milyar) maka anda bisa
mengajukan kredit ke bank. Bagaimana dengan angsurannya? Tentu saja dari hasil
usaha yang sudah jalan. Anda bisa juga lakukan hal ini pada restoran, warnet,
toko kelontong, took buku dan lainnya. Silahkan cari info bisnis yang dijual
dilingkungan sekitar anda. Strategi ini sangat cocok kalau anda menguasai ilmu
bisnis. Tapi kalau anda tidak mengerti bisnisnya, sebaiknya tidak melakukan hal
ini karena anda kesulitan mengelola bisnis dan akhirnya bisa bangkrut.
5. Strategi Share Saham
Strategi ini bisa anda lakukan
bila anda tidak mau membeli perusahaan dengan menggunakan uang bank. Mirip
dengan strategi take over bisnis diatas. Caranya, ketika ada perusahaan atau
bisnis yang merugi dan akan dijual beserta propertinya. Misalnya saja, ada
bisnis yang dalam kondisi ‘sekarat’ mau bangkrut dan ditawarkan untuk dijual.
Maka anda bisa menawarkan kepada pemiliknya untuk membeli perusahaan itu.
Katakan anda mau membeli dengan syarat akan membayar setelah beberapa waktu. Memang
tidak gampang untuk meyakinkan penjual, tapi anda bisa mencoba dengan teknik “buat
orang lain win (menang) lebih dulu, baru anda yang menang”. Misalnya
pemilik usaha menawarkan perusahaannya beserta propertinya seharga Rp100
juta. Anda katakan, “oke, saya setuju dengan membeli usaha anda dengan harga
Rp110 juta”. Lho kok? Penjual minta Rp100 juta kok saya sarankan anda membeli
Rp110 juta. Iya.. karena anda akan minta ke penjual untuk memberikankelonggaran
pembayaran. Jadi, anda katakan, “Saya mau beli bisnis dan properti anda Rp110
juta tapi saya minta waktu pembayaran selama 12 bulan”. Teknik ini mungkin
tidak diterima tapi mungkin bisa diterima oleh penjual. Kalau tidak bisa
diterima? Cari lagi, karena selalu ada perusahaan yang sepi dan mau dijual
pemiliknya. Cari di Koran, internet dan sebar informasi kalau anda sedang mau
membeli perusahaan. Kalau dengan teknik itu kemudian penjual sepakat untuk
menjual perusahaannya kepada anda, maka ada dua strategi yang dapat anda
lakukan.
Strategi pertama, anda akan
bayar perusahaan itu dari hasil laba perusahaan (tentu saja anda usahakan
dengan berbagai cara agar perusahaan itu ramai kembali dan menguntungkan).
Strategi kedua, anda bayar
perusahaan dengan cara menjual kembali sebagian saham perusahaan itu. Agar
perusahaan dapat laku dijual kembali, tentu saja perusahaan dipoles agar
menguntungkan. Kalau perusahaan sudah untung, maka kemungkinan besar harganya
naik dong…. Kalau saat anda beli Rp110 juta, maka anda bisa jual lagi misalnya
Rp200 juta, dalam waktu 6 – 12 bulan. Anda bisa jual semuanya atau anda jual
sebagian. Misalnya anda jual hanya sebagian, sahamnya Rp110 juta, maka anda
masih punya saham Rp90 juta.
6. Strategi Cash Collateral
Credit (C3)
Strategi ini cocok kalau anda
punya uang nganggur. Misalnya anda punya uang Rp500 juta. Dari pada uang ini
’nganggur’ dan disimpan di bank dengan mengandalkan bunga atau bagi hasil bank
syariah, anda bisa manfaatkan uang tersebut untuk membeli properti dan uang
anda masih tetap ada di bank.
Caranya?
Uang Rp500 juta anda jadikan
deposito, kemudian anda bilang ke bank untuk mendapatkan kredit Cash Collateral
Credit (CCC). Istilah C3 ini berbeda antar bank. Ada yang istilahnya Back to
back Credit, atau isitilah lainnya. Intinya, C3 adalah mendapatkan kredit dengan
jaminan deposito anda. Dengan cara ini, anda bisa mendapatkan kredit maksimal
90%, atau Rp450 juta. Nah, dengan uang Rp450 juta ini anda bisa beli rumah atau
properti dan anda sewakan. Hasil sewa bisa untuk membayar bunga kredit bank.
Biasanya bunga bank sebesar 3- 4% diatas bunga deposito anda. Kalau deposito
anda bunganya 8%, maka bunga kredit anda sebesar 11-12%.
Perhitungan sederhananya
sebagai berikut:
Penghasilan deposito = Rp500
juta x 8% x 80% = Rp32 juta setahun
Harga pasar rumah = Rp600 juta,
dijual murah karena Butuh Uang, maka
Harga transaksi = Rp450 juta
(net, termasuk biayabiaya).
Penghasilan kos/sewa = Rp600
juta x 10% =Rp60 juta per tahun
Biaya listrik & lain-lain =
Rp6 juta setahun
Hasil net sewa = Rp54 juta
setahun
Bunga kredit = Rp450 juta x 11%
= Rp49 juta
Maka dari hasil sewa, anda
masih ada sisa Rp5 juta setahun
(Rp54 juta-Rp49 juta). Anda
juga masih dapat bunga deposito
Rp32 juta.
Dengan cara ini, anda bisa
mendapatkan rumah, deposito anda masih ada di bank, dan anda dapat double
income.
Biasanya, untuk C3 ini jangka
waktunya 12 bulan dan bisa diperpanjang (roll over). Karena itu, kalau anda
sudah tidak mau memperpanjang kredit, anda bisa jual rumah anda dalam waktu 1 –
3 tahun. Bila saat beli rumah sudah diharga yang murah, maka pada tahun ke-3,
rumah anda bisa naik hingga 100% atau menjadi Rp900 juta dan anda akan untung
Rp450 juta.
Bandingkan kalau uang anda
selama 3 tahun hanya didepositokan, akan tetap Rp500 juta dan nilai Rp500 juta
itu secara nilai ekonominya akan turun karena inflasi.
7. Strategi Intangible Assets
Anda juga bisa memiliki
properti tanpa modal, bila anda memiliki intangible assets yang dikenal dan
dipercaya. Seperti popularitas, keahlian (skill), kedudukan sosial, dan
networking.
Popularitas anda bisa digunakan
untuk memperoleh property tanpa modal atau diskon yang besar sekali khususnya
di perumahan baru. (karena bisa menjadi pendukung promosi yang luar biasa untuk
komplek perumahan tertentu). Bagi developer, menggunakan popularitas seseorang
ini dengan beberapa cara seperti:
· Misalnya Si artis digunakan sebagai
ikon perumahan.
Developer tidak mau membayar
dengan uang cash karena mungkin akan memberatkan developer. Tapi developer bisa memberikan diskon tertentu untuk setiap rumah yang dijual.
· Developer memberikan langsung rumah
gratis kepada si artis di komplek perumahan itu. Kemudian, untuk meningkatkan
pemasaran, developer mengumumkan atau mempromosikan bahwa si artis adalah
penghuni di kompleks perumahan ini. Maka, keuntungan dari developer adalah
rumahnya cepat laku dan biasanya akan menaikkan harga jual rumah.
· Share saham kepada artis. Developer
memberikan sebagian saham kepada artis, misalnya 5% dan hal ini kemudian
dijadikan sebagai bahan promosi bahwa komplek perumahan ini adalah si artis
atau tokoh tertentu yang dipersepsi positif di masyarakat. Ada beberapa contoh
penggunaan orang terkenal atau popular untuk meningkatkan penjualan rumah.
Seperti Helmy Yahya untuk perumahan Jatiwaringin Indah Bekasi, Ustadz Arifin
Ilham untuk perumahan islami di daerah Sentul Bogor.
Untuk intangible assets ini
tidak harus orang yang sangat terkenal seperti artis atau politikus nasional.
Bila anda tokoh masyarakat yang disegani di daerah tertentu, pun bisa untuk
digunakan seperti ini.
Selain popularitas, keahlian
(skill) juga bisa dimanfaatkan untuk mendapatkan properti tanpa modal. Caranya?
Misalnya anda punya keahlian memasak. Anda mengajak kerjasama bisnis dengan
teman/mitra untuk membuka restoran, dan anda yang kelola semuanya. Karena itu
anda minta bagian saham sekian persen sebagai pemodal skill. Sebagai pemilik
modal, maka tentu saja anda juga sebagai pemilik properti yang ada diperusahaan
itu
==============
Mau informasi seputar ruko murah di jual cepat di daerah makassar dan sekitarnya hubungi 0811-418-9760 (Telkomsel)
Atau Add Kami di Cicil Ruko Di Makassar
3 comments
commentsNice
Reply